Сделки с недвижимостью

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (далее по тексту – Объект)

Исходя из определения, обязательными условиями договора будут: индивидуализирующие признаки Объекта, его стоимость (расчеты) и момент передачи Объекта от Продавца к Покупателю.

Индивидуализирующие признаки Объекта можно условно разделить на общие и индивидуальные. Общими индивидуализирующими признаками Объекта (в зависимости от вида) будут:

Квартира, машино-место: площадь, кадастровый номер, номер этажа, адрес

Здание (жилой дом), сооружение (гараж и т.п.), объекты незавершенного строительства: площадь, кадастровый номер, этажность, в том числе подвал (если имеется), адрес

Земельный участок: площадь, кадастровый номер, категория земель и назначение земельного участка, адрес

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания: вид, назначение, идентификационный номер, год выпуска, цвет.

К индивидуальным можно отнести следующие условия:

1. Квартира, Здание — жилой дом: отсутствуют ли в квартире постоянно зарегистрированные лица (прописывается отдельным пунктом)
2. Земельный участок:  по общему принципу «земля следует за домом, дом за землей», в отношении свободного (пустого) земельного участка в договоре указывается отсутствие на нем зарегистрированных и стоящих на кадастровом учете зданий, строений и сооружений. 

Стоимость Объекта указывается в рублях Российской Федерации и прописывается порядок оплаты: единовременно или по частям;  за счет личных денежных средств, с привлечением заемных (кредитных) или посредством вложения средств материнского капитала, сертификатов (жилищных, в том числе военных, и иных). Подробнее о нюансах расчетов с привлечением «дополнительных» денежных средств мы расскажем в соответствующем параграфе.

Необходимо отметить, что сделки заключенные гражданами РФ с иностранцами, признаются валютной операцией и расчеты в этом случае возможны исключительно посредством безналичного перевода денежных средств.

Нежелательные последствия можно получить и при сокрытии реального размера стоимости Объекта, поскольку при возникновении споров, вытекающих из договора, цена Объекта определяется исходя из буквального токования содержания договора. Оспорить реальные вложения можно лишь посредством подачи искового заявления при наличии документов, свидетельствующих о фактически переданных денежных средствах: чеки о банковских переводах, расписки, предварительный договор.

Допускается продажа Объекта в рассрочку, в этом случае Объект по соглашению сторон может находиться в залоге у Продавца. Залог действует до полного расчета и снимается по заявлению Продавца. 

Передача Объекта. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Обязательным условием является факт передачи Объекта приобретателю.

Следует обратить внимание, что факт передачи Объекта может быть отражен как в тексте договора (одним из пунктов), так и отдельным документом — Актом приема – передачи. Наиболее удобным с практической точки зрения считается первый вариант. Второй вариант используется, как правило, в случаях, когда дата (момент) фактической передачи не совпадает с датой регистрации перехода прав собственности. Акт приема – передачи является неотъемлемой частью договора, но как самостоятельный документ на регистрацию (в регистрационное дело) не сдается и в случае его утраты, не сохранения по каким-либо иным причинам —  его отсутствие может стать основанием для расторжения договора.

Денежные средства полученные от продажи Объекта считаются доходом, с которого подлежит уплате налог. Налог не подлежит оплате, если Вы являетесь собственником имущества более 5 лет (если право собственности зарегистрировано после 01.01.2016 года), 3х лет – если право собственности зарегистрировано до 31.12.2015 года или право собственности перешло по безвозмездной сделке: наследство, дарение.