На прием за юридической консультацией пришла пожилая женщина слегка за 80 со следующей проблемой начавшейся 5 лет тому назад: ее сын для достройки своего дома решил продать квартиру, принадлежащую в долях ему, его дочери и несовершеннолетнему сыну. Продать долю несовершеннолетнего возможно только после одобрения органами опеки и попечительства с приобретением доли не меньше в квадратуре и стоимости.
Выделять долю в строящемся доме, сын старушки не хотел, так как на сей счет был хитрый план по разделу дома на два объекта недвижимости с последующей реализацией одного из выделенных – и себе жилье есть и денег заработать.
Поэтому гражданка «продала» ½ долю в своей однокомнатной квартире за формальную цену в 500 000 рублей (стоимость квартиры 2 млн.) своему внуку, что позволило сыну обратившейся продать свою квартиру и достроить дом.
Далее сын хоть денег матери и не дал, предложил жить в купленной с использованием ипотеки 2-х комнатной квартире, которую оформил на себя. В однокомнатную квартиру переселили внучку.
Через несколько лет старушке стало тяжко жить одной в большой квартире, убирать сложно, да и коммуналка повыше. А приходя в «гости» в свою однокомнатную квартиру видела, что внучка квартиру откровенно, простите, «засирает», да и долг за коммунальные платежи копит.
Вернуть все вспять невозможно – сын против, если мать вернуть в ее квартиру, то придется дочь пускать в новую двухкомнатную, а не сильно хочется – непутевая дочь. А так, не сегодня, так завтра старушка мать преставится и всем хорошо, дочь в квартире, сын в 2-х комнатной квартире, сам в доме, а второй продал и деньгами разжился.
За защитой прав — в суд.
У нас правовое агентство и юридические услуги мы оказываем за деньги, но в некоторых ситуациях – сложное и интересное дело и безденежный доверитель – мы беремся за символический гонорар.
Правовую позицию мы выработали хоть и не железобетонную, но последовательную:
- Срок исковой давности мы с негодованием отметаем, в соответствии со ст. 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения;
- Сама сделка фиктивная, заключалась для проведения совершенно иной сделки – ст. 170 Гражданского кодекса РФ — притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна;
- Денежный след отсутствует – сделка по «продаже» ½ доли предшествовала продаже квартиры с долей несовершеннолетнего;
- Обратившаяся в почтенном возрасте, собраны справки о слабых слухе и зрении.
Можно оспаривать по двум основаниям – как притворную сделку и сделку с введением в заблуждение стороны.
В судебное заседание лучше выходить с юристом
В судебное заседание ответчик явился сам и это была двойная ошибка – в том, что пришел, и в том, что пришел без юриста. В отсутствие ответчика мы бы остались со своими доводами один на один с судьей.
Юрист, как защитник, мог бы построить глухую оборону и отвечать на все вопрос – вот, договор, по условиям доля продана – деньги получены, вот подписи сторон.
Видя такой расклад, наш сотрудник сменил стратегию с озвучивания сухих фактов на разыгрывание «мыльной оперы» в зале суда. Слово было представлено истице, которая с чувством, с тактом и расстановкой, а так же отсылкой ко временам, когда трава была зеленее, а свет был ярче, пожурила сына, что «нельзя так с мамой поступать».
Это сработало – ответчик начал оправдываться, что никого не обманывал и вообще «дело междусобойное и нечего было сор из избы выносить»
Видя, что момент настал, представитель спросил – «то есть на семейном совет вы решили для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего вы решили это так оформить?»
Ответ – «да».
Представитель в сторону судьи — « сделка, прикрывающая другую сделку»
И пока не опомнился ответчик, вопрос – «Что же вы так с мамой поступили – она пошла вам на встречу, а вы ей взамен ничего?» ( спроси представитель – « а почему денег взамен не дали?» ответчик ответил бы, что давал, вот, и в договоре это указано).
На что ответчик стал горячиться – «Что значит ничего не сделал, я квартиру в ипотеку купил двухкомнатную и мама там живет»
Представитель – «то есть вы деньги направили на приобретение квартиры с использованием ипотечного займа?»
Ответчик проглотил наживку – «Да»
Тут уже от своих мыслей очнулась судья – «А вы квартиру на маму оформили?»
Ответчик еще не понимая – «Нет, я же ипотеку плачу, на меня и оформили, в банке так сказали»
Дело было уже выиграно.
После вступления в силу решения, мы вышли за компенсацией расходов на оказанные юридические услуги.
Пост скриптум
Рекомендации юриста
В данном случае гражданке следовало:
- заключить договор купли-продажи доли в квартире с отсрочкой платежа;
- Указать реальную стоимость доли;
- Раз в год подписывать соглашение о продлении отсрочки еще на 1 год.
Такая правовая позиция гарантированно защитила права доверительницы, да и родственники вели себя более чутко и отзывчиво.
Отсюда вывод – консультация юриста до принятия решения дешевле и бережет нервы.
